Nachfolgeregelung: Verkauf der neuwertigen Pflegeimmobilie „Herbstsonne“ in Dresden

Die Pflegeimmobilie „Herbstsonne“ an der Kaitzer Straße ist eine etablierte Pflegeeinrichtung im Herzen von Dresden mit über 117 Betten und hevorragendem Ruf (MDK-Note 1,0).

Autor: Daniel Hagenah

Inhaltsverzeichnis

Hintergrund

Die 2016 fertiggestellte und eröffnete Pflegeimmobilie an der Kaitzer Straße ist eine etablierte Pflegeeinrichtung im Herzen von Dresden mit kurzen Fußwegen zum Hauptbahnhof und zur Innenstadt sowie konstant hoher Auslastung und einem exzellenten Ruf. Die Immobilie verfügt über 117 Betten und wurde zuletzt mit der MDK-Note 1,0 ausgezeichnet.

Nach Gesellschafterbeschluss zur Veräußerung der Immobilie lagen im März 2021 zwei indikative Angebote über einen Faktor von 21x auf die Nettokaltmiete vor. Aufgrund der eingeschränkten (strukturellen) Vergleichbarkeit der vorliegenden Angebote, wurde das Team der Nachfolge360 als exklusiver Verkaufsberater zur Durchführung eines strukturierten Bieterprozesses beauftragt. Durch fokussierte Ansprache von 34 qualifizierten Immobilieninvestoren und der Erstellung von aussagekräftigen Prozessdokumenten konnten im Juli 2021 14 indikative Angebote eingeholt werden, welche in der Spitze mit mehr als 23x Nettokaltmiete bereits deutlich über der ersten bilateralen Interessensbekundungen lagen. Die Investoren mit den fünf aussichtsreichsten Angeboten erhielten im Nachgang die Möglichkeit, einen digitalen Datenraum einzusehen und auf dieser Basis ihr Angebot zu bestätigen. Ziel war es den besten Bieter zu identifizieren, da aufgrund der laufenden Corona-Richtlinien nur eine einzelne vor Ort Besichtigung ermöglicht werden konnte. Vor diesem Hintergrund der Verknappung konnten die bestätigenden Angebote noch einmal deutlich – auf über 24x Nettokaltmiete – gesteigert werden. Zudem war es durch dieses Vorgehen möglich den Kaufvertrag mit verkäuferfreundlichen Garantien und Gewährleistungen zu gestalten.

Den Zuschlag seitens des Gesellschafterkreises konnte sich der bisherige freigemeinnützige Betreiber – DRK-Kreisverband Dresden – sichern, der dadurch Betrieb und Immobilie vereinigt und weiterhin einen reibungslosen Pflegebetrieb gewährleistet.

Highlights

Erfahrung

Regelmäßige Transaktionen im ambulanten und stationären Gesundheitsmarkt

Wettbewerb

Bieterprozess als Garant für Transaktionssicherheit sowie Kaufpreis- und Kaufvertragsoptimierung

Netzwerk

Direkter Zugang zu Ansprechpartnern namhafter Immobilieninvestoren (Fokus deutsche Sozialimmobilien) aufgrund vergangener Transaktionen im Sektor

Erfolgsrezept

Ausnutzung des strategischen Transaktionsrationals beim Erwerber durch Vereinigung von Betrieb und Immobilie in einer Hand

Testimonial

„Verkauf der neuwertigen Pflegeimmobilie „Herbstsonne“ an einen strategischen Käufer“

Die Gesellschafter der Projektgesellschaft Kaitzer Straße GmbH beschlossen, die Seniorenresidenz Herbstsonne in Dresden Kaitzer Straße 3 zu veräußern. Für meinen Lebensgefährten, Erich Pohlmann, habe ich stellvertretend für ihn als Geschäftsführer + Gesellschafter den Verkauf / die Transaktion betreut. Dabei hatte ich mit Herrn Landsmann und Herrn Hagenah ein schlagkräftiges Transaktionsteam an meiner Seite, welches die wesentlichen Meilensteine des strukturieren Bieterverfahrens von der Dokumentenerstellung, der Investorenansprache bis hin zur Beurkundung hervorragend koordiniert und damit letztlich eine erfolgreiche Transaktion mit dem präferierten Erwerber, dem DRK Kreisverband Dresden e.V. ermöglicht hat. Die Zusammenarbeit war von hohem Sachverstand, einem kooperativen Miteinander geprägt. Ich kann eine Zusammenarbeit mit Herrn Hagenah und Herrn Landsmann uneingeschränkt empfehlen.

Maritha Dittmer

Ehemalige Geschäftsführerin der KBE (Kommunale Beteiligungsgesellschaft an der envia)

Herausforderungen

Unwägbarkeiten, denen das Transaktionsteam im Vorfeld und dem Verlauf des Verkaufsprozesses begegnet ist:

Kaum Betreiberinformationen verfügbar, da der Betreiber Partei im Bieterprozess war und externen Investoren keine Informationsvorteile liefern wollte
Eingeschränkte Möglichkeiten zur Besichtigung der Pflegeimmobilie aufgrund der Covid-19 Pandemie und entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen
Gesellschafterkreis bestehend aus mehreren voneinander unabhängigen Parteien mit unterschiedlichen Vorstellungen zu Kaufpreis, Erwerber und Kosten
Bestehender Mietvertrag mit problematischen Schriftformfehlern und fehlender Monitoring-Klausel des Betreibers als Hindernis für (börsennotierte) Immobilieninvestoren

Erfolgsfaktoren

Seit mehreren Jahren anhaltend hohes Interesse von Finanz- und Immobilieninvestoren in der ambulanten und stationären Pflege
Aktuell hohe Nachfrage nach Sozialimmobilien und starke Resonanz auf Investorenseite belegt durch hohe Trefferquote bei der Ansprache
Direkter Zugang zu Ansprechpartnern namhafter Immobilieninvestoren (Fokus deutsche Sozialimmobilien) aufgrund vergangener Transaktionen und starkem Branchenfokus in der stationären Altenpflege sowie den angrenzenden Disziplinen im ambulanten Gesundheitswesen
Intensiver Investorenwettbewerb durch Ansprache von 34 qualifizierten Investoren als Basis für starke Verhandlungsposition (Kaufpreis + Kaufvertrag)

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